פסק-דין בתיק ה"פ 38164-03-11

זוהי תובענה לסעד הצהרתי שיקבע שהמשיבים 1-2 ( להלן :" המשיבים") הפרו הפרה יסודית את הסכם  המכר מיום 10.07.08 שלפיו הם מכרו למבקשים דירה בת 4 חדרים שברח' שבזי 45א' קריית עקרון ( להלן :" הדירה" או " הנכס"), והמצויה על מגרש בשטח של 612 מ"ר הידוע כG117א בתכנית זמ/301, תמורת סכום של 870,000 ש"ח (להלן: " הסכם המכר"), וכן הפרו את הסכם הפשרה מיום 04.08.2010 שקיבל תוקף של פסק דין ביום 05.08.2010 ( להלן: " הסכם הפשרה" ) במסגרת ת.א   5061-05-09 (להלן :" ההליך הראשון"). כמו כן, עותרים המבקשים לאכיפת הסכם המכר וכן לאכיפת התחייבות המשיב 3 ( להלן :" עורך הדין") להעביר לרשותם את כל המסמכים המצויים בנאמנות והדרושים להם לקיום הסכם המכר.

1.              רקע:

(א)          המבקשים התקשרו כאמור בהסכם המכר לרכישת זכויות המשיבים בדירה הנ"ל.  בשל טענתם להפרה יסודית של הסכם המכר על ידי המשיבים, הפרה אשר התרחשה עוד במהלך השנה הראשונה שלאחר החתימה על הסכם המכר, ביטלו הם את הסכם המכר והגישו תביעה כספית להשבה ופיצוי נגד המשיבים בבית משפט השלום בפ"ת היא הליך הראשון כמפורט לעיל.

(ב)          במסגרת ההליך הראשון חתמו הצדדים ביום 04.08.10 על הסכם פשרה שלפיו הם הסכימו על אכיפת הסכם המכר בכפוף למספר תנאים שיפורטו להלן: המצאת אישור מס שבח, אישור זכויות עדכני ממינהל מקרקעי ישראל ( להלן :" המינהל"), אישור עירייה תקף, ואישור ועדה תקף. כן הוסכם כי המבקשים יעבירו למשיבים את מלוא יתרת התמורה תוך 30 יום ממתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה ולחילופין מיום המצאת אישור מס שבח ואישור זכויות מהמינהל, המאוחר מביניהם.  עוד הוסכם כי אין בהסכם הפשרה כדי לגרוע מיתר חיובי המוכר ובפרט בכל הנוגע למועדי מסירת החזקה וכן כי יתר כל תנאי הסכם המכר נותרים בעינם. הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין ביום 05.10.10.

(ג)            על פי הנטען בתובענה, במשך כשנה ממועד מתן תוקף להסכם הפשרה,  לא מומש הסכם המכר, המשיבים לא עמדו בהתחייבויותיהם תוך שהמשיכו ליהנות מדמי השכירות עבור הדירה. כבר עתה יצוין כי במסגרת כל ניהול ההליך דנן ( הגשת התובענה, החקירות והסיכומים) בחרו המבקשים שלא לפרט את השתלשלות העניינים בין הצדדים במהלך כל השנה האמורה (שלאחר הסכם הפשרה ועד לחודש ינואר 2011) ואדרש לכך בהמשך.

(ד)          כעולה מהתובענה, בחודש ינואר 2011 ביקשו המבקשים להעביר לידי עורך הדין את יתרת התמורה ולצורך כך ביקשו כי יעביר אליהם את פרטי חשבון הנאמנות. לטענתם התמהמה עורך הדין בתשובתו אליהם ולכן, רק ביום 06.02.11 הועבר סכום של 233,000 ש"ח לחשבון הנאמנות תוך שעורך הדין התבקש ליתן אישור על התשלום לבנק למשכנתאות לצורך העברת 550,000 ש"ח נוספים. תשובת עורך הדין הגיעה למבקשים לטענתם רק ביום 23.02.011.  המבקשים מציינים עוד בתובענה שהטופס, המיועד לבנק למשכנתאות,  הגיע לידיהם חתום, כלל כיתוב "ת.ל.ח"(תחת לחץ) ורק ביום 28.02.11 הגיע המסמך המקורי.

(ה)          ביום 08.03.11, ביקשו המבקשים לשלם את יתרת התמורה ולצורך כך ביקשו לתאם עם עורך הדין את העברת הצ'ק הבנקאי. לטענתם  במועד זה  הודיעם עורך הדין כי המשיבים 1-2 מבטלים את ההסכם  ובהתאם ביום 09.3.11 הומצא מכתב הביטול לב"כ המבקשים. בו ביום ב"כ המבקשים הגיב למכתב הביטול. לטענת המבקשים, סירוב המשיבים לקבל את יתרת  התמורה ביחד עם שליחת מכתב הביטול מהווים הפרה יסודית של הסכם  המכר והסכם הפשרה.

(ו)            ביום 21.03.2011 הגישו המבקשים תובענה זו בה עותרים הם שבית המשפט יקבע  כי המשיבים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית וכי עורך הדין הפר את חובת הנאמנות שלו כלפיהם. עוד עותרים הם שבית המשפט יאכוף את התחייבויות המשיבים כלפיהם.

(ז)           ביום 19.05.11 נחקרו לפני גב' אלה אורן מטעם הבנק למשכנתאות (להלן :" הבנק") המבקש 1 והמשיבה 2. הצדדים הגישו סיכומיהם והגיעה העת למתן פסק דין.

2.              טענות הצדדים - דיון והכרעה

השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בתיק זה היא : האם הופר הסכם הפשרה ואם כן, על ידי מי?

השאלה הנגזרת מהשאלה המרכזית היא - מהי התרופה האפשרית כתוצאה מההפרה, והאם ננקטה הדרך הנכונה  על ידי  הצד שלא הפר - כלפי הצד המפר. אם לא ננקטה הדרך הנכונה יש לבחון את משמעותה של הדרך השגויה.

(א)          המבקשים טוענים שהמשיבים הם שהפרו את הסכם המכר הפרה יסודית בכך שמנעו את תשלום יתרת התמורה ונמנעו מהעברת המסמכים אותם התחייבו להעביר למבקשים, בהתאם להסכם הפשרה. לטענת המבקשים המועדים שהוסכמו במסגרת הסכם הפשרה מחליפים למעשה את המועדים שהוסכמו במסגרת הסכם המכר להשלמת התמורה ומסירת המסמכים, אולם אין בהם כדי להחליף או לבטל את סעיפים 11.3 ו- 11.4 המגדירים את מועדי האיחור המוסכמים על הצדדים והמגדירים את המועדים למתן הודעות ביטול. מעבר לשינוי האמור הוסכם בהסכם הפשרה כי כל חיובי המשיבים והמבקשים נותרו בהתאם להסכם המכר. השינויים היחידים הם : ויתור של המבקשים על המצאת אישור גמר מהוועדה לתכנון ובניה כתנאי מוקדם להעברת התמורה. חיוב המשיבים בהעברת כל המסמכים הרלוונטיים לצורך קבלת המשכנתה והעברת הזכויות וכן הגדרת התקופה של 30 יום מיום העברת המסמכים להשלמת התמורה. כתוצאה מכך טוענים המבקשים שהמועד הראשון ממנו יש להתחיל ולמנות את 30 הימים לתשלום יתרת מלוא התמורה הוא יום 19.1.2011 בו הועבר אישור הזכויות מהמינהל לבנק למשכנתאות. לטענת המבקשים הם העבירו את יתרת התמורה כ - 49 יום מהמועד האמור הרלוונטי ולנוכח תחולת סעיפים 11.3 ו - 11.4 הקובעים כי איחור של 14 יום לא יהווה הפרה וכי על המוכר לאפשר לקונה לתקן את הפרתו תוך 21 - הם למעשה העבירו את יתרת התמורה במועד מבלי שיש בכך כל הפרה.

גם אם מועד התשלום חלף לכאורה לפני חודש ינואר 2011 שבמהלכו הועברה יתרת התמורה, גורסים המבקשים שהמשיבים ויתרו על טענות ההפרה שכן הם הסכימו לקבלת הכספים במהלך חודש ינואר ולא העלו כל טענת ביטול בסמוך לכך.

(ב)          המשיבים טוענים שהמבקשים הם שהפרו את הסכם המכר כמו גם את הסכם הפשרה. לטענתם הם עמדו בכל התחייבויותיהם בהתאם להסכם הפשרה והעבירו למבקשים את כל המסמכים לכל המאוחר עד ליום 18.08.2010.   למבקשים אמנם היו השגות שונות בנוגע לאישורים שנמסרו להם במועד על ידי המשיבים, אולם לא היתה לכך כל הצדקה, כי האישורים היו סטנדרטיים, כאלה המקובלים אצל הרשויות.

לטענת המשיבים, עוד ביום 14.10.10 הם הודיעו לב"כ המבקשים כי השלימו את מסירת המסמכים הדרושים מטעמם וביום 17.10.10 השיב להם ב"כ המבקשים כי לדידו טרם קיבל את כלל האישורים המבוקשים וביניהם שטרי העברת הזכויות במינהל. לטענת המשיבים הם הבהירו לב"כ המבקשים כי מסמכים אלה ועוד אחרים יימסרו במעמד העברת החזקה ולאחר תשלום יתרת התמורה בהתאם לאמור בהסכם המכר והסכם הפשרה.

לטענת המשיבים הם העבירו למבקשים את כלל המסמכים והם מעולם לא סירבו ולא מנעו שיתוף פעולה עם המבקשים לצורך העברת הזכויות והשלמת הסכם המכר. לטענתם, המבקשים הם אלו שהערימו קשיים על מימוש ההסכם בעוד שלמשיבים היה אינטרס לקדמו לנוכח מחירי שוק הנדל"ן. ב"כ המשיבים הבהיר למבקשים כי הועברו כל המסמכים הרלוונטיים וכי המסמכים הנותרים יכולים להיות מועברים רק לאחר תשלום  מלוא התמורה וביניהם : תצהיר היעדר חריגות, שטרי העברת זכויות , ייפוי כוח בלתי חוזר .

המשיבים טוענים בתוקף כי לכל אורך התקופה המבקשים הם אלה שנמנעו מלשלם את יתרת התמורה ומשכו את הזמן בשל מה שנראה כקושי שלהם להשיג את מלוא התמורה לתשלום. לנוכח התנהלות המבקשים, ומשלא עמדו בהתחייבויותיהם להשלמת מלוא התמורה בחלוף 7 חודשים ממועד מסירת המסמכים בהתאם להסכם הפשרה הודיעו להם המשיבים על ביטול הסכם המכר לנוכח הפרתו.

המשיבים טוענים עוד כי סע' 1-2 להסכם הפשרה שינו את הסכם המכר באופן בו מניין הימים לתשלום הוא 30 יום בלבד. לטענתם, מששינה  הסכם הפשרה את המועדים  לתשלום אין עוד תוקף למניין הימים בדבר ההפרה ומתן התראה לביטול שכן נקבע זה מכבר כי לא ניתן לשנות הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין גם אם מדובר בהסכם חסר או שגוי. לטענתם מרגע שניתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה אין עוד תוקף לסעיפים 11.3.ו-11.4  להסכם המכר, ונוסח הסכם הפשרה מחליפם.  הסכם הפשרה נחתם בחלוף שנתיים ממועד החתימה על הסכם המכר במהלכם הורע מצבם של המשיבים מבחינת שווי העסקה ומבחינת יכולתם הכלכלית לרכוש דירה עבור עצמם. בשל כך תנאי משמעותי מבחינתם היה תנאי ומועדי התשלום שהחליפו כאמור את תנאי הסכם המכר.